Ny dom fra Høyesterett, HR‑2026‑1307‑A
Mange boligkjøpere er klar over at de må reklamere dersom de oppdager mangler ved eiendommen, men færre er klar over at det gjelder en egen frist dersom man ønsker å heve kjøpet. Dersom fristen oversittes, mister man retten til heving, selv om mangelen i utgangspunktet er stor nok.
Saken gjaldt et boligkjøp i 2023, hvor kjøper mente at selger ikke hadde opplyst godt nok om hvilke virkninger et kommende veiprosjekt i nærheten ville ha for eiendommen.
Partene var enige om at de manglende opplysningene utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-7. De var imidlertid uenige om mangelen var vesentlig, slik det stilles krav til for å heve avtalen, jf. avhendingslova, 3. juli 1992 nr. 93 (heretter avhl.), § 4-13 første avsnitt. Selger anførte dessuten at kjøper uansett hadde reklamert for sent til å heve kjøpet, jf. avhl. § 4-13 andre avsnitt.
Høyesterett kom til at kjøper hadde reklamert for sent til å kreve heving av boligkjøpet. At kjøper hadde reklamert nøytralt, var ikke tilstrekkelig for å ivareta retten til å kreve heving, ettersom det gjelder en egen bestemmelse om reklamasjon for heving i avhl. § 4-13 andre avsnitt. Høyesterett vurderte om selger hadde opptrådt grovt uaktsomt, noe som kunne gitt kjøper rett til heving til trodd for sen reklamasjon. I motsetning til lagmannsretten kom Høyesterett til at dette ikke var tilfellet. Kjøper mistet derfor retten til å heve kjøpet.
Dommen tydeliggjør at det gjelder en selvstendig reklamasjonsfrist for å beholde retten til å kunne kreve heving. Det er ikke tilstrekkelig å ha reklamert nøytralt om en mangel etter avhendingslova § 4-19, det må reklameres særskilt om heving. Melding om reklamasjon må også gi selger informasjon om at kjøper ønsker å heve kjøpet. Det er ikke et krav om å benytte begrepet heving, men det må være tydeliggjort fra kjøpers side at hun eller han ikke anser seg som bundet av avtalen.
Når reklamasjonsfristen begynner å løpe, må vurderes konkret ut fra når kjøper fikk eller burde ha fått kjennskap om forholdene. Det sentrale er at kjøper må reklamere «innen rimelig tid», og at fristen begynner å løpe når kjøper oppdaget, eller burde ha oppdaget, de forholdene hun eller han mener begrunner rett til heving.
Rettspraksis tilsier at reklamasjonsfristen normalt er to til tre måneder, svært sjeldent lenger. Fristen skal gi kjøper noe tid til å vurdere om forholdene utgjør en mangel, men det er ikke nødvendig at forholdet skal være avklart juridisk før det reklameres.
Dersom du har kjøpt en eiendom og er i tvil om den er i samsvar med det avtalte, anbefaler vi deg å ta kontakt med advokat snarlig for å sikre at retten til å fremme krav ikke går tapt.
————————————————–