Ny dom fra Høyesterett, HR‑2026‑1307‑A
Mange boligkjøpere er klar over at de må reklamere dersom de oppdager mangler ved eiendommen. Færre er imidlertid klar over at det gjelder en egen frist dersom man ønsker å heve kjøpet. Oversittes denne fristen, mister man retten til heving – selv om mangelen i utgangspunktet er alvorlig nok.
Saken gjaldt et boligkjøp i 2023, hvor kjøper mente at selger ikke hadde gitt tilstrekkelige opplysninger om hvilke virkninger et kommende veiprosjekt i nærheten ville få for eiendommen.
Partene var enige om at de manglende opplysningene utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3‑7. De var imidlertid uenige om mangelen var vesentlig, slik det kreves for å kunne kreve heving, jf. avhendingslova 3. juli 1992 nr. 93 (avhl.) § 4‑13 første ledd. Selger anførte dessuten at kjøper uansett hadde reklamert for sent til å kunne kreve heving, jf. avhl. § 4‑13 andre ledd.
Høyesterett kom til at kjøper hadde reklamert for sent til å kunne kreve heving av boligkjøpet. At kjøper hadde reklamert nøytralt, var ikke tilstrekkelig for å bevare hevingsretten, ettersom avhl. § 4‑13 andre ledd oppstiller en selvstendig reklamasjonsfrist for heving. Høyesterett vurderte også om selger hadde opptrådt grovt uaktsomt, noe som kunne gitt kjøper rett til heving til tross for sen reklamasjon. I motsetning til lagmannsretten kom Høyesterett til at dette ikke var tilfelle. Kjøper mistet derfor retten til å heve kjøpet.
Dommen tydeliggjør at det gjelder en egen og selvstendig frist for å reklamere dersom man ønsker å heve. Det er ikke nok å ha reklamert nøytralt etter avhl. § 4‑19; kjøper må uttrykkelig gi beskjed om at heving vurderes. Det er ikke et krav å bruke ordet «heving», men det må fremgå at kjøper ikke anser seg bundet av avtalen.
Når reklamasjonsfristen begynner å løpe, må vurderes konkret ut fra når kjøper fikk eller burde fått kjennskap til forholdene. Det avgjørende er at kjøper reklamerer «innen rimelig tid», og fristen begynner å løpe når kjøper oppdager – eller burde ha oppdaget – forhold som kan gi grunnlag for heving.
Rettspraksis tilsier at fristen normalt er to til tre måneder, og sjelden lenger. Fristen skal gi kjøper noe tid til å vurdere om forholdene utgjør en mangel, men det er ikke nødvendig at spørsmålet er juridisk avklart før det reklameres.
Dersom du har kjøpt en eiendom og er i tvil om den er i samsvar med det avtalte, anbefaler vi at du tar kontakt med advokat så snart som mulig, slik at ikke retten til å fremme krav går tapt.
————————————————–
Har du spørsmål om hvilken betydning endring i regelverket kan få for deg, eller hva du burde gjøre fremover? Ta kontakt med Tofte Hald!