1. januar 2022 kom det flere nye regler i avhendingsloven (avhl.) som gjelder ved kjøp og salg av brukte boliger.
Formålet med loven er å få en tryggere bolighandel. Det er fortsatt avhendingsloven som gjelder, men det er inntatt flere endringer som det er viktig at både selger og kjøper er klar over. Hovedbudskapet er at selger må gi fra seg mer informasjon og kjøper må sette seg inn i informasjonen.
Vi har flere advokater som er spesialister på dette rettsområdet og som bistår både kjøpere og selgere, samt profesjonelle aktører som megler og takstmenn. I artikkelen her vil det pekes på noen av de sentrale endringene som det er særlig viktig å merke seg.
Tidligere ble så å si alle bruktboliger solgt med et såkalt «som den er» forbehold («as-is»). I den nye loven er det i forbrukerkjøp ikke lenger mulig å selge en brukt bolig (hus, leilighet, hytte) med et slikt «som den er» forbehold. Selger har følgelig et enda større insentiv til å opplyse om alt som selger kjenner til av avvik og svakheter ved boligen når boligen skal selges.
Parallelt med at de nye bestemmelsene i avhendingsloven trådte i kraft gjelder det nå også en ny forskrift om tilstandsrapporter. I denne forskriften er det regler om hva som skal være med i tilstandsrapportene. Sammen med avviklingen av «som den er»-forbeholdet, innebærer de nye standardiserte tilstandsrapportene at noe av risikoen for skjulte feil og mangler flyttes fra kjøper til selger.
I forskriften fremgår det en rekke bestemmelser om hva som må sjekkes når det utarbeides en tilstandsrapport, samt hvordan avvikene presenteres. Tilstandsrapporten kan ikke være eldre enn ett år på salgstidspunktet. Det er ikke et krav om at det må innhentes tilstandsrapport ved salg, men det anbefales. Særlig nå etter lovendringene hvor selger ikke lenger kan ta et «som den er» forbehold.
For kjøper er det svært viktig å lese dokumentene nøye ettersom det følger av avhl. § 3-10 første ledd, annet punktum at kjøper anses å kjenne til opplysningene som blant annet fremgår av tilstandsrapporten.
I tillegg til ovennevnte er det viktig å merke seg følgende nye endringer i loven:
- Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10.000 kroner, jfr. avhl. § 3-1 fjerde ledd.
- Et innvendig arealavvik må være større enn to prosent og utgjøre minst én kvadratmeter for at man kan kreve prisavslag/erstatning, jfr. avhl. § 3-3 annet ledd.
- De sentrale mangelsbestemmelsene fremgår av avhl. §§ 3-1 og 3-2 (krav til kvalitet, alder og påregnelighet) samt § 3-7 (tilbakeholdte opplysninger) og § 3-8 (uriktige opplysninger).
Ta gjerne kontakt med en av våre advokater på området