Fritidseiendommer overføres ofte mellom familiemedlemmer som gave eller som arv, og noen fritidseiendommer går i arv gjennom flere generasjoner. På sikt kan dette føre til at mange personer er eiere av en og samme eiendom. Når flere ulike personer og grener av en familie eier en fritidseiendom sammen, kan det oppstå uenighet om bruk av eiendommen, fordeling av sommerferieuker, vedlikehold og annet. I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan man kan løse slike typer av uenighet og slik unngå at det oppstår store og belastende konflikter.
Sameieloven
Når flere personer blir eiere av en eiendom sammen, oppstår det et sameie. Sameieloven (lov om sameige) gjelder som utgangspunkt for alle sameier i fritidseiendommer. Loven har blant annet regler om hvordan en sameier kan bruke eiendommen, fordeling av kostnader og hvordan man kan ta beslutninger når ikke alle sameierne blir enige. Sameieloven har også bestemmelser om forkjøpsrett til sameieandeler og hvordan man som sameier kan avvikle et sameie (oppløsning).
Vår erfaring er at de generelle bestemmelsene i sameieloven gir et rammeverk for styring av et sameie, men at lovens regler alene ofte ikke er tilstrekkelige verktøy for å sikre at samarbeidet om eiendommen går behagelig og «knirkefritt».
Sameieavtale eller vedtekter for sameiet
Vi anbefaler at sameiere i en fritidseiendom setter opp en sameieavtale med bestemmelser om hvordan akkurat deres hytte skal driftes. En sameieavtale, eller vedtekter for sameiet, som er skreddersydd for akkurat deres hytte, kan være til stor hjelp for å unngå konflikter i sameiet i fremtiden. Vi har betydelig erfaring med å utarbeide slike avtaler.
Bør dere lage sameieavtale? Svaret er nok i de fleste tilfeller «ja». Selv om dere er ganske få (kanskje bare to) sameiere, og selv om dere i dag er enige om det meste. En søskenflokk kan for eksempel være gode venner og vel forlikte, men dersom et av søsknene faller fra kan for eksempel vedkommendes arvinger arve sameieandelen og de kan være mindre interessert i å gjøre ting «slik vi alltid har gjort det på hytta.» Det bør lages noen klare «kjøreregler» for fremtiden i sameier, som sikrer at det ikke oppstår den store uenigheten.
Dersom man som forelder eller besteforelder vurderer å gi bort en fritidseiendom i gave eller som forskudd på arv til barn eller barnebarn, kan det være lurt å få på plass en slik sameieavtale, eventuelt stille klare skriftlige betingelser for gaven før eiendommen faktisk overføres. På den måten kan man få avklart hvordan typiske utfordringer i et sameie skal løses før det faktisk har oppstått konflikter.
En sameieavtale kan regulere flere forhold. Noen typiske forhold er:
- hvordan bruken skal fordeles, eksempelvis i fellesferien
- løpende vedlikehold gjennom året, plan for fremtidig vedlikehold
- fordeling av utgifter og innbetalinger til sameiets konto
- hva som skal skje når partene ikke klarer å samarbeide
Forkjøpsrett og oppløsning av sameiet
Loven har bestemmelser om forkjøpsrett hvis en part vil selge sin andel. De andre sameierne har da forkjøpsrett, og vil ha rett til sin forholdsmessige andel av den eierandelen som selges. Her kan man eventuelt avtale andre løsninger dersom man ønsker dette. Videre kan man avtale hvordan en slik eierandel skal prises.
Men hva hvis en sameier «går lei» av hele samarbeidet, og finner det svært vanskelig at partene fortsetter å eie eiendommen sammen? Kanskje ønsker hun ikke primært å selge sin andel, men å beholde tilknytningen til eiendommen?
En løsning hvor man deler eiendommen i flere fysiske deler, slik at hver sameier beholder en mindre del, er oftest helt uaktuell av flere grunner – byggets/tomtens størrelse, bruksmessige forhold, offentlige hindre for fradeling mv. Sameieloven § 15 sier at dersom eiendommen ikke kan deles, kan hver sameier med rimelig frist kreve sameiet oppløst. Et slikt krav fremsettes etter rimelig frist for tingretten, som forelegger kravet for de andre sameierne og med uttalelsesfrist. Utgangspunktet her er at enhver sameier har rett til å kreve sameiet oppløst. Dette betyr i så fall at retten bestemmer at eiendommen skal selges (ved bruk av eiendomsmegler). Sameierne har fortsatt forkjøpsrett.
For sameierne er dette i noen tilfeller en enkel og kurant sak: eiendommen selges til høystbydende, og hver sameier får selv bestemme om han vil søke å tre inn i det høyeste budet som er kommet. En slik tvangsoppløsning kan imidlertid ha uheldige sider. En ting er at den mest kjøpesterke da kan «kvitte seg med» andre sameiere med svakere kjøpekraft. Et annet forhold er at «intensjonen» bak mange sameier nettopp er å beholde eiendommen i familien, til glede for hver «familiegren».
Et eget spørsmål i disse sakene kan være om grunnlaget for opprettelsen av sameiet (skjøte, testament, gavebrev eller annet) eller selve sameieavtalen (dersom slik avtale foreligger) må tolkes slik at det er gjort unntak fra retten til å kreve oppløsning av sameiet. I så fall må sameieavtalens ordlyd eller intensjonene bak sameieavtalen/opprettelsen av sameie klart tilsi at det ikke er adgang til å kreve tvangsoppløsning. En sak, der dette spørsmålet ble behandlet, er en høyesterettsdom fra 2016 (HR-2016-386-A). I akkurat denne saken mente Høyesterett at sameierne ikke hadde fraskrevet seg retten til å kreve sameiet tvangsoppløst slik sameieavtalen var utformet. Dette må imidlertid typisk vurderes konkret i den enkelte sak.
Dersom du vurderer å overføre en eiendom som gave eller arv, er det verdt å huske på at du som giver eller arvelater kan sette begrensninger i retten til å kreve sameiet oppløst gjennom tvangssalg på det åpne markedet. Dersom du som giver eller arvelater stiller betingelser om at sameiere som vil ut av sameiet skal løses ut etter takst eller lignende, vil du kunne sikre at familieeiendommen blir i familien.
Vi bistår jevnlig i saker om oppløsning av sameie. Vi vil da ofte i første omgang kontakte de øvrige sameierne og undersøke om det er mulig å komme til en løsning til det beste for alle.